Sinken die Immobilienpreise in Ballungsräumen wie Nürnberg und Umgebung?

Nicht nur die Mieten, auch die Preise für Bestandsimmobilien und Neubauten sorgten in der Vergangenheit aufgrund ihrer Höhe für Besorgnis. Insbesondere einkommensschwache Haushalte müssen in den Ballungszentren zunehmend deutlich mehr als das empfohlene Drittel ihres Einkommens allein für die Kaltmiete aufwenden. Während die Mieten derzeit auf hohem Niveau stagnieren, beginnen die Preise für Bestandsimmobilien leicht zu sinken. In Verbindung mit den hohen Baukosten scheint dies jedoch kein Grund zur Freude, da nun eine ganze Branche in Krisengefahr gerät. Viele Interessenten und Experten blicken daher mit Sorge auf die Entwicklungen am Immobilienmarkt.

 

 

Hohe Preise finden kaum noch Abnehmer

Die Klage über zu hohe Immobilienpreise wird von diversen Akteuren, von den Mieterinnen und Mietern, über Wohnungskonzerne, Wirtschaftsexperten bis hin zu kaufwilligen Interessenten, die einfach kein Objekt in ihrem Budget finden, geführt. Von den stark gestiegenen Preisen der letzten zwei Jahrzehnte sind vor allem Universitätsstädte, wirtschaftlich attraktive Regionen sowie Ballungsräume mit hohem Zuzug betroffen gewesen.

 

In der jüngsten Vergangenheit haben nicht nur die Immobilienmakler in Nürnberg deshalb eine nahezu vollständiges Erliegen des Immobilienmarktes beobachten müssen. Die Bau- und Wohnungsbranche wird zudem vom Motor zu einer der Sorgenkinder der deutschen Wirtschaft. Daher hoffen viele der interessierten Akteure auf sinkende Immobilienpreise, um den Sektor wieder anzukurbeln.

 

Prinzipiell können sinkende Immobilienpreise durch eine Vielzahl von Faktoren ausgelöst werden, die oft miteinander verknüpft sind. In der aktuellen Lage könnten die folgenden Umstände zu einem Sinken der Immobilienpreise in Nürnberg und Umgebung führen:

1. Wirtschaftliche Unsicherheit: Wirtschaftliche Unsicherheit, Rezessionen oder Finanzkrisen können das Vertrauen der Käufer mindern und dazu führen, dass weniger Menschen Immobilien kaufen wollen, was zu einem Rückgang der Preise führen kann.
2. Zinssätze: Höhere Hypothekenzinsen können die monatlichen Zahlungen erhöhen und somit die Erschwinglichkeit von Immobilien verringern, was zu einem Rückgang der Nachfrage und letztendlich der Preise führen kann.
3. Arbeitsmarkt: Ein negativer Arbeitsmarkt kann die Kaufkraft der Menschen reduzieren und somit die Nachfrage nach Immobilien beeinträchtigen.
4. Überschuldung der Haushalte: Wenn viele Haushalte hohe Schulden haben und Schwierigkeiten haben, Kredite aufzunehmen, kann dies die Nachfrage nach Immobilien reduzieren.

 

 

Hohe Zinsen machen Immobilienerwerb und Neubau teuer

Derzeit sind bereits leichte Preisrückgänge, die auf einen Rückgang der Nachfrage zurückzuführen sind, auf dem Immobilienmarkt in Nürnberg und Umgebung zu beobachten. Allerdings werden diese mehr oder weniger vollständig durch die höheren Finanzierungskosten konterkariert, sodass die Gesamtkosten für einen kreditfinanzierten Immobilienerwerb in etwa gleich geblieben sind.

 

Die wirtschaftliche Unsicherheit im Zuge des russischen Angriffs auf die Ukraine, die Klimakrise und die Inflation beeinträchtige dabei weiterhin die Kaufbereitschaft, selbst bei Menschen, die es sich eigentlich leisten könnten. Der Arbeitsmarkt gibt zwar deutschlandweit auch leicht nach, bleibt aber zunächst recht robust und bisher finden sich kaum Anzeichen, dass Verbraucher um ihre Jobs bangen.

 

Eine zunehmende Überschuldung der Haushalte ist aktuell nicht festzustellen, allerdings ist kaum absehbar, was geschehen wird, wenn die Zinsen für Immobilienkredite weiter steigen. Selbst wenn sie auf dem aktuellen – noch als moderat zu bezeichnenden – Stand verharren, wird dies in Zukunft zu erheblichen Mehrkosten bei der Refinanzierung führen, wenn die alten Darlehen aus der Nullzinsphase aus der Zinsbindung fallen.

 

 

Droht ein Kollaps des Immobilienmarktes inklusive Preisverfall?

Viele Immobilienmakler, Hausbesitzer, aber auch Banken und die Politik machen sich daher Sorgen, ob ein Kollaps des Immobilienmarktes droht und Bestandsimmobilien im großen Stil abgewertet werden müssen, wie es der Wohnungskonzern Vonovia jüngst in seinen Bilanzen tun musste. Dies könnte zu einer Krise am Immobilienmarkt, ähnlich der sogenannten Subprime-Krise, die den Startschuss für die Weltfinanz- und Weltwirtschaftskrise der Jahre 2007 und folgende gegeben hatte, führen.

 

Dagegen sprechen aber einige Faktoren, die den deutschen Immobilienmarkt vor solch radikalen Abwertungen schützen sollten. Zunächst ist die Nachfrage nach Wohnraum in den Ballungszentren nach wie vor hoch und die gesamtgesellschaftliche Tendenz zur Verstädterung bleibt weiter bestehen. Zweitens ist die Bausubstanz der Häuser als deutlich besser zu bewerten, als es bei vielen Objekten in den USA der Fall war. Die Überbewertung fällt daher deutlich geringer aus.

 

Drittens sind die Banken deutlich robuster als früher und wissen zudem, welche Fehler sie nicht wiederholen sollten. Viertens findet über die Inflation gewissermaßen eine allgemeine Abwertung aller Werte statt, sodass der Wertverlust insgesamt besser verteilt und daher besser verkraftbar ist. Fünftens ist Deutschland in der Regel eher bereit, große Konzerne zu retten und Konjunkturförderprogramme aufzulegen, was in Zukunft vermutlich auch dem Bausektor und den Immobilienkonzernen zugutekommen wird.

 

Wenn es im Zuge der aktuell schwächelnden Wirtschaft nicht noch zu einer Welle an Entlassungen kommen wird oder die Leitzinsen noch einmal deutlich erhöht werden, ist die Gefahr für einen Kollaps des Immobilienmarktes daher derzeit als gering zu bewerten. Viel wahrscheinlicher sind moderate Preiskorrekturen, die in Verbindung mit steigenden Preisen in anderen Sektoren ausreichen werden, um wieder auf ein Preisniveau, mit dem alle Akteure arbeiten können, zu gelangen.