Sondern die Energiekosten

„Die aktuellen steigenden Energiepreise und die damit verbundenen Probleme für Mieter, aber auch für Vermieter sind nicht durch die Verschärfung des Mietrechts zu lösen, sondern man muss an die Wurzeln des Problems gehen“, so Rechtsanwalt Gerhard Frieser, 1. Vorsitzender von Haus & Grund Nürnberg.

Schon seit Wochen oder Monaten bemüht sich Haus & Grund gerade im Verhältnis Vermieter/Mieter um einvernehmliche Regelungen, die die harten Folgen der drastischen Energiepreiserhöhungen sowohl für Mieter, aber auch für Vermieter abfedern.

Hierzu gehört, dass sich Vermieter und Mieter an einen Tisch setzen, um zum Beispiel durch Erhöhungen der monatlichen Vorauszahlungen eine Überforderung durch hohe Nachzahlungen, sowohl für den Mieter als auch den Vermieter auszuschließen. Dies erfordert jedoch einvernehmliche Vereinbarungen, wie z.B. auch hinsichtlich einer möglichen Stundung oder Ratenzahlung anfallender Forderungen.

Diese Motivation zu einvernehmlichen Regelungen wird jedoch durch Forderungen nach Verschärfung oder gar Abschaffung von Kündigungsmöglichkeiten oder Zahlungsmoratorien seitens der Bundesregierung zerstört. Zur sozialverträglichen Lösung dieser Problematik bedarf es lediglich gesunden Menschenverstandes und nicht einer einseitigen Lastenverschiebung zu Lasten der Vermieter.

Der typische kleine Vermieter ist bedroht

„Was soll gerade ein kleinerer privater Vermieter tun, wenn seine Mieter ihre Vorauszahlungen oder auch Nachzahlung nicht leisten, Energieunternehmen aber ihre Kosten direkt beim Vermieter einfordern? Soll er eine Zwangsvollstreckung in sein Privatvermögen riskieren? Soll ein Vermieter erst in die Insolvenz fallen, bevor er Unterstützung beim Staat erhält, der Mieter dagegen nach aktuellen Plänen sein Zahlungsmoratorium nur durch eine lapidare "Glaubhaftmachung" finanzieller Schwierigkeiten geltend machen kann?“, so Frieser.

Solchen Maßnahmen werden erst die viel zitierten sozialen Verwerfungen auslösen bzw. auf lange Zeit die Lust, gerade der privaten (Klein-)Vermieter, bezahlbaren Wohnraum zur Verfügung zu stellen, zu Nichte machen, glaubt Frieser.

Zahlungsmoratorien machen nur dann Sinn, wenn Mieter ihre finanziellen Probleme im Wege einer Bedürftigkeitsprüfung nachweisen und alle Möglichkeiten, soziale Ersatzleistungen zu erhalten, ausgeschöpft sind. Warum Mietern mit der Gießkanne wieder "soziale" Rechte allgemein einräumen, die sie unter Umständen gar nicht benötigen“, fragt sich Frieser. Auch selbst nutzende Immobilieneigentümer leiden im Übrigen unter den hohen Energiekosten. Denen hilft niemand.

Vermieter trägt Inkassorisiko

Der Vermieter trägt ohnehin das Inkassorisiko für Betriebskosten. Dies bedeutet, dass er im Falle einer Zahlungsunfähigkeit seiner Mieter auf den Kosten sitzen bleibt.

Nimmt man ihm dann auch noch die Möglichkeit, sich Mieter zu suchen, die ihre Miete bezahlen können, wird das sehr schnell zu Insolvenzen bei Vermietern oder auch Zwangsversteigerungen von Mietimmobilien führen. Zudem wird dem Missbrauch solcher Instrumente Tür und Tor geöffnet.

Vermieter müssen für die Energiekosten ihrer Mieter in Vorleistung treten. Einerseits haben sich Abschlagszahlungen der Energieunternehmen teilweise vervielfacht, andererseits können Vermieter aber grundsätzlich unterjährig keine Anpassung der Vorauszahlungen gegenüber dem Mieter verlangen. Dadurch ist für viele Vermieter schon eine bedrohliche Situation eingetreten. Auch hier muss endlich eine gesetzliche Regelung getroffen werden, die dem Vermieter erlaubt, bei Erhöhung der Abschlagszahlung durch Energieunternehmen diese auch an den Mieter weitergeben zu können.

Das "soziale" Mietrecht schützt Mieter auch heute schon ausreichend vor Kündigung und Räumung der Mietwohnung. In der Alltagspraxis sind Kündigungen wegen Nichtzahlung von Vorauszahlungen oder Nachzahlungen ohnehin nur sehr schwierig oder gar nicht durchzusetzen. Zudem erhält der Mieter immer Zwangsvollstreckungsschutz oder bei Härtegründen Zwangsvollstreckungsaufschub. Von der Kündigung, die ohnehin erst nach Rückständen von 2 Monatsmieten überhaupt möglich sein könnte, bis zu einer eventuellen Räumung vergehen oft Monate, wenn nicht Jahre.

Frieser: Kein blinder Aktionismus

Es besteht somit keine Notwendigkeit, durch blinden Aktionismus und in Panik am Kündigungsschutz herumzudoktern. Die Panikmache wird hier genauso wie bei den Forderungen nach Zahlungsmoratorien während der Coronapandemie ins Leere gehen und in der Praxis kaum Bedeutung haben. Diese Symbolwirkung mit ihren Konsequenzen wäre jedoch verheerend.

Geraten Mieter wegen der steigenden Energiekosten in Zahlungsschwierigkeiten, so ist deren Unterstützung wie bei anderen Bürgern auch eine gesamtgesellschaftliche Aufgabe und nicht die Aufgabe von privaten Vermietern, die selbst aufgrund der aktuellen Situation genug Probleme haben.

Hier kann die Lösung nur sein, dass Bund, Land und Kommunen unbürokratische schnelle Unterstützungen nach summarischer Prüfung der Bedürftigkeit leisten, die von allen Steuerzahlern finanziert werden. Andererseits muss hier auch über eine zeitlich befristete Deckelung des Energiepreises nachgedacht werden.

Rechtsanwalt Gerhard Frieser  - Vorsitzender - Haus & Grund Nürnberg