Der Makler darf keine Besichtigungsgebühr verlangen!
veröffentlicht am: 17.11.2016
Ausgangslage:
Seit 01.06.2015 darf ein Makler vom Mieter gem. § 2 Abs. 1a WoVermittG nur dann eine Maklerprovision verlangen, wenn er ausschließlich aufgrund eines Vertrags mit dem Mieter tätig wird.
Andere Vereinbarungen mit dem Mieter sind nach § 2 Abs. 5 WoVermittG unwirksam. Auch dürfen gem. § 3 Abs. 3 WoVErmittG keine weiteren Entgelte verlangt werden. Danach ist bei der Vermittlung oder dem Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume sowie für etwaige Nebenleistungen die Vereinbarung oder Annahme einer Vergütung irgendwelcher Art (z. B. Einschreibegebühren, Schreibgebühren oder Auslagenerstattungen) grundsätzlich unzulässig.
Häufig wird versucht, die Regelung durch Reservierungsgebühren oder Besichtigungsgebühren zu umgehen. Das LG Stuttgart (Urteil vom 15.06.2016, Az.: 38 O 73/15 KfH) hatte darüber zu entscheiden, ob eine Besichtigungsgebühr verlangt werden kann.
Der Makler inserierte unter »Dr. B Dienstleistungen «im Internet eine Wohnung mit dem Angebot eines Besichtigungstermins und der Versendung eines Exposés auf Anfrage. Weiter heißt es sinngemäß: »Wir führen die Besichtigung als Dienstleister durch und erheben dafür eine Gebühr von 34,99 Euro. [...] Diese Summe wird nicht zurückerstattet, falls Ihnen die Wohnung nicht gefällt oder Sie den Zuschlag des Eigentümers nicht erhalten sollten.«
Im Begleitschreiben zum übersandten Exposé bietet der Makler dem Interessenten drei Möglichkeiten an, nämlich die Bewerbung beim Vermieter ohne Besichtigung, die Besichtigung zu einem vorgegebenen Termin für 34,99 Euro oder zu einem individuell vereinbarten Termin für 49,99 Euro. Der Makler war der Auffassung, er erbringe mit der Besichtigung der Wohnung ausdrücklich doch nur eine Dienstleistung und keine Maklerleistung.
Entscheidung:
Das LG Stuttgart (Urteil vom 15.06.2016, Az.: 38 O 73/15 KfH) hält das Verhalten des Maklers für unwirksam.
Der Makler wird als Wohnungsvermittler (§ 1 Abs. 1 WoVermittG) und nicht als bloßer Dienstleister tätig. Wohnungsvermittler ist danach, wer als Nachweis- oder Vermittlungsmakler über Wohnräume tätig wird (BGH, Urteil vom 15.04.2010, Az.: III ZR 159/09).
Der Makler ist Nachweismakler, weil für einen Nachweis ausreicht, wenn aufgrund der Mitteilung des Maklers an seinen Kunden und Auftraggeber dieser in die Lage versetzt wird, in konkrete Verhandlungen mit dem potenziellen Vertragspartner über den von ihm angestrebten Mietvertrag einzutreten. Das ist hier der Fall, denn der Interessent soll im Besichtigungstermin die Kontaktdaten des Vermieters erhalten, um sich vorstellen und »empfehlen« zu können. Dass dies alles geschieht, weil der Vermieter vermieten will, ist klar; sonst würde der Makler sicher keine Besichtigungstermine anbieten. Die Nachweistätigkeit setzt nicht voraus, dass es zu Verhandlungen zwischen Interessent und Vermieter kommt oder gar ein Mietvertrag abgeschlossen wird. Auch einer Einwirkung des Maklers auf den Vermieter bedarf es nicht. Wie der Makler seine Tätigkeit selbst sieht, ist egal (LG Berlin, Urteil vom 04.06.2003 – 26 O 168/14, Grundeigentum 2003, 1020).
Möglichkeit anbietet, nämlich die Kontaktdaten ohne Besichtigung zu übersenden, macht die gebührenpflichtigen Besichtigungstermine nicht zulässig. Die Gebührenforderung des Maklers verstößt danach gegen das »Bestellerprinzip« (§ 2 Abs. 1a WoVermittG); es ist davon auszugehen, dass die Wohnung vom Vermieter an die Hand gegeben worden ist. Der Makler verstößt auch gegen das Verbot von Nebenentgelten (§ 3 Abs. 3 Satz 1 WoVermittG).
Hinweis:
Das Bestellerprinzip ist verfassungsgemäß (BVerfG, Urteil vom 29.06.2016, Az.: 1 BvR 1015/15). Die Rechtsprechung unterbindet die Umgehungsversuche. Nach § 8 WoVermittG liegt bei einem Verstoß gegen das WoVermittG eine Ordnungswidrigkeit vor, die mit einem Bußgeld bis 25.000 Euro geahndet wird.
Oliver Fouquet
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Fachanwalt für Verkehrsrecht
Miet- und Pachtrecht, Grundstücksrecht
Unfall- und Schadensersatzrecht
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