Verjährung beginnt erst mit Rückgabe der Wohnung
veröffentlicht am: 29.11.2022
Ansprüche des Vermieters gegen seine Mieter wegen Beschädigung der Mietsache beginnen erst nach Rückgabe der Wohnung zu verjähren.
Dies ist auch dann der Fall, wenn die Ursache des Schadens bereits mehr als 30 Jahre zurückliegt.
Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit seinem Urteil vom 31. August 2022 entschieden (VIII ZR 132/20).
In dem zu entscheidenden Fall klagten die Eigentümer gegen ihre Mieter – beziehungsweise deren Erben – auf Schadensersatz in Höhe von knapp 40.000 Euro nebst Zinsen. Das Mietverhältnis hatte im Jahr 1981 begonnen.
Die Mieter ließen in den darauffolgenden zwei Jahren das nur mit Holzdielen versehene Badezimmer mit Fliesen und einem neuen Bodenabfluss ausstatten. Diese Arbeiten waren jedoch mangelhaft ausgeführt: Es fehlte an der erforderlichen Abdichtung unterhalb der Fliesen.
Im Jahr 2016 strömte Wasser durch die Decke in die darunterliegende Wohnung. Bei der Schadensermittlung wurde festgestellt, dass die Deckenbalken aufgrund des jahrelangen Wassereintritts nachhaltig beschädigt und inzwischen sogar einsturzgefährdet waren.
Mieter beriefen sich auf Verjährungsfrist von 30 Jahren
Gegen die Forderung der Eigentümer auf Ersatz der Reparaturkosten beriefen sich die Mieter auf die Verjährung. Das Landgericht als Vorinstanz gab den Mietern mit der Begründung recht, dass Schadenansprüche spätestens nach 30 Jahren verjähren.
Diese Frist gilt unabhängig von der Entstehung und der Kenntnis beziehungsweise fahrlässigen Unkenntnis der Verursacher. Es handelt sich um eine Höchstfrist zur Wahrung des Rechtsfriedens.
Gläubiger sollen ihre Ansprüche geltend machen können, aber Schuldner sollen auch davor geschützt werden, für lang zurückliegende Ereignisse zu haften.
Mietrecht sieht Sonderregelung vor
Diese Entscheidung hob der BGH nun auf. Die Begründung: Im Mietrecht findet diese Regelung keine Anwendung. Für Mietverhältnisse gilt eine Sonderregelung mit einer kurzen sechsmonatigen Verjährungsfrist. Diese beginnt aber erst nach Rückgabe der Wohnung an den Eigentümer.
Zweck dieser Sonderregelung mit sehr kurzer Verjährungsfrist sei es, dass sämtliche Ansprüche möglichst zeitnah nach Rückgabe geltend gemacht werden. Dazu müsse sich der Vermieter aber ein umfangreiches und ungestörtes Bild über den Zustand der Wohnung machen können – was nur nach Auszug der Mieter möglich sei.
Der BGH verwies den Fall zur erneuten Entscheidung an das Landgericht zurück. Denn dieses hatte noch nicht geprüft, ob der Schadensersatzanspruch der Eigentümer berechtigt ist.
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