Rechtsprechung - BGH lockert formelle Anforderungen an die Betriebskostenabrechnung

Der Bundesgerichtshof hat seine strengen Anforderungen an die Betriebskostenabrechnung gelockert. Künftig muss diese nicht mehr – wie bisher – die vollständigen Gesamtkosten einer Betriebskostenart enthalten. Sind die Kosten nicht vollständig umlagefähig, darf der Vermieter den um diesen Anteil bereinigten Betrag aufführen. Mit dem Urteil vom 20. Januar 2016 (Az. VIII ZR 93/15) gibt der BGH seine bisherige Rechtsprechung auf (Urteile vom 14. Februar 2007, Az. VIII ZR 1/06 und vom 9.Oktober 2013, Az. VIII ZR 22/13), wonach aus Gründen der Nachvollziehbarkeit immer der gesamte Rechnungsbetrag in der Abrechnung enthalten sein musste. 

In dem zu entscheidenden Fall klagte die Vermieterin gegen ihre Mieter Nachzahlungen aus einer Betriebskostenabrechnung ein. Die Vermieterin hatte für mehrere Wohnanlagen jeweils eine Gesamtrechnung für die Positionen Wasser, Abwasser und Müllabfuhr erhalten. Sie hatte die in den Rechnungen ausgewiesenen Gesamtkosten nach dem Verhältnis der Wohnfläche auf die einzelnen Gebäude aufgeteilt. Diese so errechneten Beträge hatte sie in den Betriebskostenabrechnungen unter der Angabe »Gesamtbetrag« der einzelnen Betriebskostenarten aufgeführt. Der Rechenschritt war auf der Betriebskostenabrechnung nicht ersichtlich.

Hintergrund: Die rechtzeitige und formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung ist Voraussetzung, wenn der Vermieter von seinen Mietern Nachzahlung der Betriebskosten verlangen will. Eine formell unwirksame Rechnung führt dazu, dass der Vermieter mit etwaigen Nachforderungen ausgeschlossen ist, wenn die Abrechnungsfrist bereits abgelaufen ist. Eine Betriebskostenabrechnung ist grundsätzlich dann formell ordnungsgemäß, wenn sie eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält, so dass der Mieter anhand der einzelnen Kostenpositionen und dem mitgeteilten Verteilungsschlüssel den auf ihn entfallenen Anteil rechnerisch überprüfen kann.

Rechtsanwalt Gerhard Frieser 

1. Vorsitzender Grund- und Hausbesitzerverein Nürnberg und Umgebung e. V. 

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