Kündigung des Mietverhältnisses wegen Videoüberwachung des Mietobjekts

Seit Mai 2018 gilt die Datenschutzgrundverordnung (EU-DSGVO). Die Videoüberwachung ist nicht explizit in der EU-DSGVO geregelt. Stattdessen hat eine Beurteilung anhand der Generalklausel in Art. 6 Abs. 1 S.1 lit. f DSGVO zu erfolgen. Demnach sind Erfassung, Verarbeitung oder Speicherung personenbezogener Daten nur zulässig, wenn sie zur Wahrung der berechtigten Interessen des Überwachenden oder Dritter erforderlich sind und die Interessen oder Grundrechte der betroffenen Personen nicht überwiegen. Folglich müssen sowohl die Interessen des Vermieters als auch der Betroffenen (z. B. Mieter) sowie deren Grundrechte ermittelt und gegeneinander abgewogen werden.

Es kann als berechtigtes Interesse angesehen werden, wenn eine Gefahrenlage besteht und diese nachweisbar ist. Dies kann gegeben sein, wenn bereits Einbruchsversuche unternommen wurden oder Vandalismusschäden aufgeklärt werden und die Aufzeichnungen der Beweissicherung dienen sollen. Hierfür sind konkrete Tatsachen erforderlich, allgemeine Befürchtungen genügen nicht. An den Rechtfertigungsgrund sind hohe Anforderungen zu stellen.

Streitig ist die Zulässigkeit der Videoüberwachung häufig in Mehrfamilienhäusern.

Zwischen den Parteien bestand ein Mietvertrag über ein ca. 20 m² großes Zimmer in einer Wohngemeinschaft. Im Mietvertrag ist unter § 12 („Zusätzliche Vereinbarungen“) geregelt: „Vor der Haustür ist zum Schutz der Gemeinschaft eine Kamera angebracht, mit der sich der Untermieter ausdrücklich einverstanden erklärt, ebenso wie mit der Aufbewahrung und Aufzeichnung für einen Zeitraum von max. 90 Tagen.“

Die Kamera befindet sich allerdings nicht vor der Haustür, sondern im Flur hinter der Wohnungsabschlusstür, so dass hierdurch die Vorgänge vor den jeweiligen Zimmertüren erfasst werden. Der Mieter hat den Vermieter mehrmals vergeblich aufgefordert, die Kamera zu entfernen. Der Mieter kündigte das Mietverhältnis fristlos und stellte die  Mietzahlungen ein. Das Gericht hatte zu entscheiden,  ob das Mietverhältnis durch die Kündigung beendet worden ist.

Das AG München (Urteil vom 28.05.2019, Az.: 432 C 2881/19) sieht einen Kündigungsgrund aus § 543 Abs. 1 BGB. Danach ist jede Vertragspartei aus wichtigem Grund zur fristlosen Kündigung berechtigt.

Die Überwachung einer Mietwohnung durch die Aufzeichnung von Vorgängen mittels einer Videokamera und die Speicherung der auf diese Weise gewonnenen Daten ist nach Auffassung des Gerichts als „massive Verletzung des grundrechtlich geschützten Allgemeinen Persönlichkeitsrechts nach Art. 2 Abs. 1 i.V.m. Art. 1 Abs.1 GG“ sowie als Eingriff in den durch Art. 13 GG geschützten Mietbesitz zu bewerten. Ein rechtfertigender Grund für die permanente Überwachung des gemeinschaftlichen Bereichs der Wohngemeinschaft sei nicht erkennbar. 

Eine nochmalige Abmahnung sei entbehrlich, weil der Vermieter die Kamera trotz Verlangens des Mieters nicht entfernt habe. Bei dieser Sachlage sei davon auszugehen, dass eine nochmalige Frist zur Abhilfe oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspreche (§ 543 Abs. 3 Nr. 1 BGB).

Die Überwachung eines Miethauses oder einer Mietwohnung durch eine Videokamera tangiert das Allgemeine Persönlichkeitsrecht der Mieter (BGH, 16.03.2010, Az.: VI ZR 176/09) Daher muss es der Mieter nicht hinnehmen, dass er auf dem Weg von und zur Wohnung mittels einer Kamera überwacht wird. Hieraus folgt, dass Überwachungsmaßnahmen der fraglichen Art nur mit Zustimmung der Mieter möglich sind.

Oliver Fouquet

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Fachanwalt für Verkehrsrecht

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