Pflichten des Verwalters bei Baumängeln
veröffentlicht am: 03.02.2020
Ausgangslage:
Der Verwalter beauftragt einen Sachverständigen. Dieser soll kurz vor Ablauf der Verjährung klären, ob das gemeinschaftliche Eigentum Mängel hat, die der Bauträger zu vertreten hat. Der Sachverständige stellt u. a. Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung Nr. 1 fest und rät dringend zu weiterführenden Untersuchungen. Die Wohnungseigentümer erörtern das Gutachten im November 2011. Im Dezember 2011 erhält der neue Eigentümer Besitz an der von ihm gekauften Wohnung Nr. 1. Er weist sofort danach den Verwalter auf die Feuchtigkeit in der Wohnung hin. In einer Versammlung im Januar 2012 sagt der Bauträger, die Behebung der Mängel zu. Im November 2012 erklärt der Bauträger die Mängel behoben zu haben. Im Jahr 2014 stellt ein anderer Sachverständiger erhebliche Mängel der Wohnung Nr. 1 fest. Das Gutachten erörtern die Wohnungseigentümer im Dezember 2014. Der Wohnungseigentümer fordert vom Verwalter Schadensersatz i. A. 29.427,78 Euro.
Entscheidung:
Der BGH (Urteil v. 19.07.2019, Az.: V ZR 75/18) ist der Ansicht, dass der Verwalter bereits im Jahr 2011 seine Pflichten verletzt hat. Es ist seine Pflicht gewesen, die Wohnungseigentümer auf mögliche Gewährleistungsansprüche gegen den Bauträger hinzuweisen und einen Beschlussvorschlag zu unterbreiten. Entweder sind die vom Sachverständigen angeratenen Untersuchungen in Auftrag zu geben oder unmittelbar der Bauträger in Anspruch zu nehmen.
Zwar hat der Bauträger im Januar 2012 die Behebung der Mängel versprochen, jedoch hätte der Verwalter
- die ihm mitgeteilte Mängelbeseitigung kontrollieren müssen,
- die Wohnungseigentümer über Anhaltspunkte für ein Fortbestehen des Mangels unterrichten und
- sie in die Lage versetzen müssen, einen sachgerechten Beschluss über das weitere Vorgehen zu fassen.
Hinweis:
Das Informationsmanagement eines Verwalters im Zusammenhang mit Baumaßnahmen kann im Kern wie folgt zusammengefasst werden:
- Der Verwalter muss eine Bauleistung wie ein Bauherr betrachten und
- bei Mängeln entweder selbst, soweit möglich, vorgehen oder/und
- die Wohnungseigentümer ertüchtigen, belehren und beraten, das „Richtige“ zu tun.
Oliver Fouquet
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Fachanwalt für Verkehrsrecht
Miet- und Pachtrecht, Grundstücksrecht
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