Der Haftungsausschluss für Mängel beim Immobilienkauf und seine Grenzen bei der »Arglist« des Verkäufers

Ausgangslage:

Werden gebrauchte Immobilien unter Privatleuten verkauft, heißt es im Immobilienkaufvertrag häufig inhaltlich, dass die Immobilie unter Ausschluss von Mängelrechten des Käufers verkauft wird. Solche Bestimmungen sind gemäß § 444 BGB grundsätzlich zulässig, wobei sich der Verkäufer auf den Haftungsauschluss nicht berufen kann, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen hat

Wann ein solches arglistiges Verschweigen vorliegt, wurde von der Rechtsprechung in vielen Urteilen herausgebildet.

Arglist liegt zunächst dann vor, wenn der Verkäufer den Käufer über das Vorhandensein von Mängeln bewusst täuscht. Häufiger sind jedoch solche Fälle, in denen der Verkäufer seiner Aufklärungspflicht nicht genügt.

Der Verkäufer muss den Käufer ungefragt auf verborgene Mängel und Umstände hinweisen, die auf Mängel schließen lassen, wenn sie für den Kaufentschluss des Käufers von Bedeutung sind, insbesondere, wenn sie den Wert der Sache mindern und die Nutzung beeinträchtigen können. 

Über Mängel und Umstände, die bei einer Besichtigung zugänglich und damit ohne weiteres erkennbar sind, muss der Verkäufer den Käufer grundsätzlich nicht aufklären. Das gilt allerdings nicht, wenn bei einer Besichtigung nur Spuren von Mängeln erkennbar sind, aus denen der Käufer keine Rückschlüsse auf den Mangel ziehen kann. Dann muss der Verkäufer dem Käufer darauf hinweisen und ihm seinen Kenntnisstand offenlegen. 

Arglist setzt ferner auch ein sog. subjektives Element voraus. Dabei handelt der Verkäufer schon arglistig, wenn er das Vorliegen eines Mangels oder anderen aufklärungspflichtigen Umstands für möglich hält und in Kauf nimmt, dass der Käufer den Mangel nicht kennt und den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte, hätte er ihn gekannt.

Ein Anwendungsfall dieser zweiten Fallgruppe sind Angaben ins Blaue hinein, Angaben also, die der Verkäufer ohne tragfähige Tatsachengrundlage macht. 

Käufer und Verkäufer können die Thematik arglistiges Verschweigen zum einen durch die Hinzuziehung eines Sachverständigen entschärfen, der den aktuellen Zustand und etwaige Mängel der Immobilie ermittelt. Zum anderen ist beiden Seiten vor dem Kaufvertragsabschluss auch die Beratung vom Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht zu empfehlen, um mögliche Konfliktfelder und Haftungsfallen zu vermeiden.

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