Grundstücksmarktbericht

Am Donnerstag, 16. März 2023, hat der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der kreisfreien Stadt Nürnberg den „Nürnberger Grundstücksmarktbericht 2022“ veröffentlicht.

 

Nürnbergs Wirtschafts- und Wissenschaftsreferent Dr. Michael Fraas sagt hierzu: „Im Jahr 2022 wurde in Nürnberg bei Grundstückskaufverträgen ein Umsatz von insgesamt rund 2,8 Milliarden Euro erzielt.

 

Trotz der deutlichen Marktberuhigung im zweiten Halbjahr lag der Jahresumsatz damit noch auf einem ähnlich hohen Niveau wie in den Vorjahren. Zudem sind in einzelnen Teilmärkten die Preise zum Jahresende bereits unter das – allerdings sehr hohe – Niveau des Jahres 2021 zurückgegangen.“  

 

Der Vorsitzende des Gutachterausschusses, Frank Seidler, ergänzt: „Nur wegen des im ersten Halbjahr 2022 noch anhaltenden Preisanstiegs sind die Immobilienpreise in Nürnberg im Jahresmittel überwiegend noch nicht gesunken. Besonders bei gebrauchten Wohnimmobilien zeigen sich aber bereits die Auswirkungen der geänderten Zinspolitik.“ Der Ausschusserhält von den Notariaten Abschriften sämtlicher Notarurkunden über Immobilienverkäufe in Nürnberg und wertet diese anonymisiert aus. Insgesamt wurden 4.182 Urkunden des Jahres 2022 (im Vorjahr 5. 287) von Grundstücken, Häusern und Wohnungen in die Datenbank aufgenommen. Der Rückgang beruht auf dem sehr schwachen zweiten Halbjahr. Hier wurden zeitweise nur noch rund zwei Drittel der üblichen monatlichen Vertragseingänge registriert.  

 

Im Jahr 2022 wurden 338 Neubauwohnungen verkauft und damit deutlich weniger als im Vorjahr (1.006). Das ist der niedrigste Wert seit über zwanzig Jahren. Ein Grund für den starken Rückgang ist allerdings der Sondereffekt, dass im Jahr 2021 eine erheblich größere Zahl an neuen Ein-Zimmer-Wohnungen verkauft worden ist, als in den Jahren zuvor. Bei gebrauchten Wohnungen lag die Zahl bei 2071 und damit nur etwas unter dem Durchschnitt der letzten Jahre. Der Gesamtgeldumsatz bei Wohnungseigentum sank dabei auf 791 Millionen Euro (im Vorjahr 1.018 Millionen Euro).

 

 

Bei den unbebauten Grundstücken konnte der Gutachterausschuss im Jahresmittel folgende Preisentwicklungen gegenüber dem Vorjahr ableiten:

 

- Für Grundstücke zur Neubebauung mit Ein- oder Zweifamilienhäusern stiegen die Preise um 4 Prozent.

- Die Baulandpreise für die mehrgeschossige Wohnbebauung stiegen nur noch leicht um 3 Prozent an.

- Auf dem gewerblichen Teilmarkt blieben die Baulandpreise unverändert.

 

  

Die Preisanstiege bei Grundstücken zur Wohnbebauung lagen in den zehn Jahren zuvor noch durchschnittlich bei 10 bis 15 Prozent pro Jahr. Auch bei den bebauten Grundstücken ermittelte der Gutachterausschuss bis zur Jahresmitte noch Preissteigerungen:

  

- Bei den freistehenden Häusern betrug die Preissteigerung 6 Prozent. Die Preise für Bestandsobjekte streuen wegen der größeren Individualität der Eigenheime sehr stark. Die Höhe der Kaufpreise bewegte sich in der Regel zwischen 410.000 und 1.300.000 Euro. Kleinere oder nicht so gutgelegene Häuser waren aber auch günstiger zu haben; bei Villenanwesen wurde vereinzelt auch deutlich mehr vereinbart.

 

- Doppel- und Reihenhäuser wurden 9 Prozent teurer. Beim Verkauf von Reihenhäusern oder Doppelhaushälften wurden je nach Alter, Lage, Größe und Ausstattung Preise überwiegend zwischen 430.000 und 870.000 Euro gezahlt. Neubauten kosteten etwa 730.000 Euro, Bestandsimmobilien rund 560.000 Euro (jeweils Median).

 

- Mehrfamilienhäuser werden fast nur im gebrauchten Zustand veräußert. Mittlerweile beträgt das durchschnittliche Alter hier 94 Jahre. Die Preise stagnierten im Jahresvergleich (- 1 Prozent) und lagen für typische Objekte zwischen etwa 980.000 und 2.700.000 Euro.

 

- Der Markt für Eigentumswohnungen ist nach Anzahl der ausgewerteten Kaufurkunden der größte Teilmarkt in Nürnberg. Die Preise für Neubau-Eigentumswohnungen stiegen im letzten Jahr um 4 Prozent. Bei den Verkäufen aus dem Bestand waren es + 5 Prozent.  

 

Die Preise für neu errichtete Eigentumswohnungen lagen laut dem Bericht zwischen etwa 4.700 und 8.500 Euro/Quadratmeter Wohnfläche. Bei Bestandswohnungen war die Spanne mit 1.500 bis 6.800 Euro / Quadratmeter erheblich größer, was unter anderem durch die hier stark unterschiedlichen Renovierungsstände hervorgerufen wird. In mittleren Wohnlagen wurden für gebrauchte Wohnungen je nach Größe und Alter durchschnittliche Werte von 3.580 bis 4.460 Euro / Quadratmeter errechnet. Der durchschnittliche Preis aller verkauften Wohnungen sank trotz vorgenannter Preissteigerungen gegenüber dem Jahr 2021 leicht von 4.300 Euro / Quadratmeter auf 4.240 Euro / Quadratmeter. Dieses Phänomen beruht auf dem statistischen Effekt, dass erheblich weniger Kauffälle aus dem hochpreisigen Neubausegment einflossen.  

 

Das Stichwort „sinken“ greift der Vorsitzende des Gutachterausschusses Seidler auf und erklärt: „In den vorliegenden Jahreszahlen sieht man nur erste Auswirkungen des sich grundlegend geänderten Marktes. Bei genauerer Betrachtung der innerjährlichen Preisentwicklung kann man insbesondere bei den Bestandswohnungen zum Jahresende bereits deutliche Preisrücknahmen erkennen.“  

 

Dr. Fraas zieht aus den vorgelegten Zahlen seine Schlussfolgerung: „Günstiger Wohnraum entsteht nicht automatisch durch zurückgehende Preise. Wegen des höheren Zinsniveaus bleibt die Finanzierbarkeit von Wohnungseigentum weiterhin schwierig. Die Stadt Nürnberg setzt daher bereits seit einigen Jahren verstärkt auf den Bau bezahlbarer geförderter Mietwohnungen.“  

 

Der Grundstücksmarktbericht 2022 kann ab sofort beim Amt für Geoinformation und Bodenordnung, Bauhof 5, 90402 Nürnberg, für 60 Euro als Druck (Versand per Post, zuzüglich Porto) oder als PDF (Versand per E-Mail) bestellt und erworben werden – vorzugsweise online unter gutachterausschuss.nuernberg.de Eine persönliche Abholung ist nicht möglich.