Auf das Timing kommt es an!

Ist aktuell der richtige Zeitpunkt, mein Mehrfamilien- oder Wohn- und Geschäftshaus zu verkaufen?  Viele Eigentümerinnen und Eigentümer – häufig auch Erbengemeinschaften – stellen sich aktuell diese Frage.

Vor allem das Überraschungsmoment des schnellen Anstiegs der Baufinanzierungszinsen und das teilweise prognostizierte Ende des aktuellen Immobilienzyklus im Bereich der Anlageimmobilien bringt derzeit Immobilienbesitzer zum Nachdenken.

Gute Gründe, eine Immobilie zu verkaufen gibt es immer – seien es persönliche oder anlagestrategische, die Steigerung der Eigenkapitalrendite oder die Nutzung von Steuervorteilen.

Bei Erbengemeinschaften steht im Rahmen von Verkaufsüberlegungen häufig die Vermeidung von sich abzeichnenden Komplikationen aufgrund von Interessenskonflikten innerhalb der Gemeinschaft im Vordergrund.

Privatpersonen fühlen sich außerdem vermehrt durch komplexe Umsetzung von bereits existierenden und künftig zu erwartenden gesetzlichen Auflagen sowie Unstimmigkeiten mit Mietern und Hausverwaltern überfordert und möchten ihre Zeit gerne anderen Dingen widmen sowie Verwaltungsaufwand einsparen.

Gerade in einer weltwirtschaftlich und politisch herausfordernden Zeit kann sich der Gedanke, Gewinne durch eine Veräußerung zu realisieren und Investments breiter zu streuen oder auch umzuschichten, langfristig lohnen.

Die Entscheidungsgrundlage zum Verkauf oder einer Reinvestition sollte in diesem Zusammenhang mit einer Bestandsaufnahme beginnen. Wie steht es um den Wert und das Potenzial Ihrer Immobilie, der einzelnen Objekte, des gesamten Portfolios?

Wenn Sie diese Frage nicht auf Anhieb beantworten können, sind Sie in guter Gesellschaft. In einer Umfrage von Engel & Völkers stellte sich heraus: 59 % der Eigentümer von Mehrfamilienhäusern wissen nicht genau, wie viel ihre Immobilie wert ist. Abhilfe schafft hier eine Objekt- bzw. Portfolioanalyse.

Eine umfassende Objektanalyse nimmt zunächst den Ist-Zustand des Gebäudes unter die Lupe. Sie gibt Empfehlungen für Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen und Hinweise auf Ausbau- und Entwicklungsmöglichkeiten des Gebäudes.

Schließlich bezieht sie auch das äußere Umfeld und die aktuelle Marktsituation mit ein. So werden Risiken und Potenziale des Immobilienbesitzes sichtbar gemacht. Oft ergeben sich hierbei auch Aspekte, an die Eigentümerinnen und Eigentümer bisher nicht gedacht haben:

• Wie sieht es mit dem energetischen Zustand aus? Stehen hier Investitionen zur Erfüllung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) wie z. B. der Tausch der Heizanlage o. Ä. an?

• Auch die Wirtschaftlichkeit der Immobilie sollte genau betrachtet werden. Wie steht es um die Entwicklung der Mieteinnahmen? Sind diese marktkonform? Gibt es Spielräume und was sagt der Mietenspiegel?

• Wie hat sich der Markt in der Vergangenheit entwickelt? Welche Entwicklungen werden prognostiziert?

• Wie hoch ist das in der Immobilie gebundene Eigenkapital und lässt sich dieses vielleicht anderweitig mit höherer Rendite anlegen?

Auch ohne konkrete Verkaufsabsicht bietet eine Objekt- oder Portfolioanalyse eine verlässliche Grundlage für strategisch sinnvolle Investitionsentscheidungen zum geeigneten Zeitpunkt.

Das richtige Timing beim Immobilienverkauf lässt sich somit nicht verallgemeinern, sondern ist stets von der persönlichen Situation der Eigentümerin oder des Eigentümers sowie dem individuellen Objekt abhängig.

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