Das Ende der Schönheitsreparaturen?

Ausgangslage:

Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 18.03.2015 (Az.: VIII ZR 185/14) entschieden, dass eine Übertragung der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter nur bei renoviert überlassenem Wohnraum zulässig ist. Das LG Berlin hatte nun über einen Fall zu entscheiden, in dem die Wohnung renoviert an den Mieter übergeben worden war und im Mietvertrag vereinbart wurde, dass dieser die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt.  

Entscheidung des Landgerichts Berlin

Im Urteil vom 09.03.2017 (Az.: 67 S 7/17) hat das Landgericht Berlin entschieden, dass der Mieter keine Schönheitsreparaturen durchführen muss und dem Vermieter keine Schadenersatzansprüche zustehen. Die Klausel ist wegen unangemessener Benachteiligung des Beklagten unwirksam (§307 BGB). Dem  Mieter wird bei einer Kostenklausel unter Zugrundelegung der „kundenfeindlichsten“ Auslegung unzulässigerweise die Möglichkeit der Eigenleistung genommen.  

Gemäß § 536 Abs. 4 BGB ist bei einem Mietverhältnis über Wohnraum eine zum Nachteil des Mieters von den § 536 Abs. 1 bis 3 BGB abweichende Vereinbarung unwirksam. Diese Voraussetzungen sind bei (Formular-)Vereinbarungen, mit denen der Wohnraummieter einschränkungslos zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet wird, erfüllt. Zwar regeln vom Vermieter gestellte Vornahmeklauseln nach ihrem Wortlaut lediglich die Verpflichtung des Mieters, im Einzelnen näher bestimmte Maßnahmen zur Erhaltung der Mietsache auf eigene Kosten auszuführen, bei der gebotenen „kundenfeindlichsten“ Auslegung sind vom Vermieter gestellte Vornahmeklauseln indes dahingehend auszulegen, dass dem Mieter Gewährleistungsrechte nicht zustehen, sofern und solange er den ihm übertragenen Pflichten nicht nachkommt. Daher verstößt eine derartige Klausel gegen § 536 Abs. 4 BGB.

Auch die vom BGH vertretene „Entgeltthese“, nach der vom Mieter stillschweigend weniger Miete wegen der Übernahme der Schönheitsreparaturen verlangt wird, erscheint nach Auffassung des Landgerichts Berlin zweifelhaft.

Denn eine entsprechende „Entgeltabrede“ müsste sich dem geschlossenen Mietvertrag derart klar entnehmen lassen, dass eine Auslegung der Klausel im Sinne einer Abwälzung der Reparaturlast und eines damit vebundenen anteiligen Gewährleistungsausschlusses zu Lasten des Mieters als unvertretbar erschiene. Dies ist aber nicht der Fall. Die Auslegung ergibt nicht, dass die Durchführung durch den Mieter rechtlich und wirtschaftlich Teil der von diesem zu erbringenden geldwerten Gegenleistung vereinbart wurde.

Folge:

Die Revision zum Bundesgerichtshof wurde zugelassen, so dass das Urteil noch nicht rechtskräftig ist. Sollte der Bundesgerichtshof der Argumentation des Landgerichts Berlin folgen, hätte dies zur Folge, dass die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter kaum mehr möglich wäre.

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Oliver Fouquet

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Fachanwalt für Verkehrsrecht

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