Zinshaus - was das ist und was man beachten muss

Was ist ein Zinshaus und was sollte man als Investor oder zukünftiger Eigentümer hierbei beachten? Die Antworten zu diesen Fragen beinhaltet dieser Ratgeber.

Ein Zinshaus ist ein Miet- oder Mietshaus, das als Gebäude dem Wohnzweck dient und in dem die Wohneinheiten vermietet werden. Solche Mietverhältnisse kommen zustande, wenn der Eigentümer eine Wohneinheit für ein meist monatlich zu zahlendes Entgelt an einen Mieter vergibt und die Wohnung dabei nicht selbst nutzt.

Hintergründe und Details zum Zinshaus

Bei einem Zinshaus wird das gesamte Gebäude ausschließlich zum Wohnen eingerichtet. Investoren können diese Wohnungen erwerben und anschließend vermieten. Dabei werden die Mietverhältnisse auf unbefristete Zeit vergeben. In Österreich verstand man unter dem Begriff Zinshaus Wohngebäude, die vor 1945 errichtet wurden und zur Miete freigegeben wurden. Heute wird der Begriff Zinshaus weiter gefasst und ist nicht mehr auf Gebäude beschränkt, die als Gründerzeithäuser ab den 70er Jahren des 19. Jahrhunderts errichtet wurden.

Wohnungen aus dem geförderten Wohnbau sowie Genossenschaftswohnungen sind keine Zinshäuser. Bei Zinshäusern unterliegen die Wohnungen strengen Schutzbestimmungen, die im Mietrechtsgesetz festgelegt wurden.

Bis zur Reform des Mietrechtsgesetzes 1994 gab es strikte Zinsregelungen, die speziell den Preis betrafen. Das war zur Zeit des Baus vieler Zinshäuser noch nicht der Fall. So kam es dazu, dass durch die meist großbürgerlichen und wohlhabenden Eigentümer der Zinshäuser ein hoher Druck auf die Mieter ausgeübt wurde, indem die Preise stetig angehoben wurden.

Zinshäuser als Wertanlage

Ein Zinshaus diente vorrangig als Einkommensquelle für seinen Eigentümer. Wenn man die Geschichte der Mietshäuser genauer betrachtet, fällt auf, dass diese nicht nur zum Wohnzweck errichtet wurden, was allerdings in dieser Zeit dringend notwendig war, sondern vielmehr auch als Einkommensquelle für deren Eigentümer diente, die in der Regel dem wohlhabenden Bürgertum angehörten.

In vielen Städten, insbesondere in Österreich wie Wien, Salzburg und Graz sind Zinshäuser heute noch interessante Investitionsobjekte. Hier muss allerdings bedacht werden, dass Zinshäuser mit viel Arbeit verbunden sein können. Gerade dann, wenn die Bausubstanz schon an ihre Grenzen stößt. Bei so alten Gebäuden aus dem 19. Jahrhundert sind derartige altersbedingte Risiken keine Seltenheit.

Oftmals ist man auch eingeschränkt, was die Außengestaltung betrifft, da viele Fassaden solcher Zinshäuser unter Denkmalschutz stehen.

Was sollte man beim Kauf eines Zinhauses beachten?

Beschließt man mit genügend Kapital in ein Zinshaus zu investieren, sollten bestimmte Kriterien bei der Wahl des Gebäudes berücksichtigt werden. Zunächst spielen die Lage und Größe hinsichtlich des Ertrages und auch des Preises eine entscheidende Rolle. Auch sollte man bei solchen Mietobjekten etwas Marktforschung betreiben und die Situation der Nachfrage analysieren sowie auf potenzielle Leerstände achten.

Bei Zinshäusern sollte vor allem auf deren Zustand geachtet werden. Gebäude, deren Bausubstanz bereits durch Verfall oder Renovierungsmaßnahmen gekennzeichnet sind, erfordern einen hohen Instandhaltungsaufwand, was die Rendite entsprechend beeinflussen wird.

Häufige kleine Reparaturarbeiten und auch größere Sanierungsmaßnahmen zehren an den finanziellen Mitteln und können bei gedeckelten Mietzinsen auch nicht ohne weiteres auf die Mieter umgelegt werden.

In Zinshäusern bestehen zudem oftmals Mietverträge, die seit Generationen bestehen und weitergegeben wurden. Solche Mietverträge können nicht einfach aufgelöst werden, da die Altmieter ein Anrecht darauf haben. Bei neueren Zinshäusern stellt sich die Frage, ob diese in das Mietrechtsgesetz fallen oder nicht. Zinshäuser, die in der Gründerzeit Ende des 19. Jahrhunderts erbaut wurden, fallen in der Regel in das Mietrechtsgesetz.

Bei neueren Gebäuden hingegen gilt das Mietrechtsgesetz in dieser Form nicht oder nur teilweise. In diesem Fall kann der Mietzins vom Vermieter frei gewählt werden. Hier gibt es keine behördliche Prüfung oder Einschränkung.