Neuer Mietenspiegel 2016 für Nürnberg

Seit dem ersten August gibt es den neuen Nürnberger Mietenspiegel 2016. Er ist zwar grds. nur als Richtlinie zu verstehen, dennoch dient er als Orientierungsgrundlage für Mietpreise in Sachen Mietpreisbremse bei Neuvermietungen beziehungsweise bei Mieterhöhungen. Alle vier Jahre wird der Mietenspiegel wie jetzt 2016 mittels Basiserhebung neu erstellt und dann nach zwei Jahren fortgeschrieben. Wer den neuen Mietenspiegel mit dem von 2014 vergleicht, wird feststellen, dass sich einiges geändert hat.

Laut Mietenspiegel 2016 sind im Zeitraum von zwei Jahren die Preise für neu vereinbarte Wohnungsmieten um durchschnittlich 6,6 Prozent gestiegen. Von 2012 bis 2014 betrug der Anstieg 6,9 Prozent. Hierzu sagt Wirtschaftsreferent der Stadt Nürnberg, Dr. Fraas: „Auch wenn der Anstieg im längerfristigen Vergleich der Mietentwicklung nicht außergewöhnlich hoch ist, so hat er sich seit 2012 beschleunigt und liegt, wie schon seit vielen Jahren deutlich, über dem Anstieg der Lebenshaltungskosten.“

Die Durchschnittsmiete bei Neuvermietungen liegt bei 7,31 Euro pro Quadratmeter, nachdem sie zwei Jahre zuvor noch bei 6,86 Euro pro Quadratmeter lag. Im Vergleich zum vorausgegangenen Mietenspiegel (2014) ergibt sich ein durchschnittlicher Anstieg der in den letzten vier Jahren neu vereinbarten Mieten um durchschnittlich 6,6 Prozent.

Im Zeitraum von 2014 bis 2016 sind, wie bereits im Zeitraum 2012 bis 2014, Mietpreissteigerungen in allen Wohnungsgrößen- und Baualtersklassen festzustellen. Die höchsten Mietsteigerungen (8,9 Prozent) sind bei neu gebauten Wohnungen mit Flächen von 40 bis 60 Quadratmetern festzustellen. Auch die Mieten kleinerer Neubauwohnungen von 30 bis 40 Quadratmetern sind mit 8,1 Prozent stärker als der Durchschnitt gestiegen.

Die Quadratmetermiete weist eine Spannbreite von 4,66 bis 15,38 Euro pro Quadratmeter auf. Der untere Wert der Preisspanne von 4,66 Euro wird in Nürnberg für eine 60 bis 80 Quadratmeter große, zwischen 1919 und 1948 erbaute Wohnung bezahlt. Die relativ höchsten Mieten sind wieder bei sehr kleinen Neubauwohnungen zu verzeichnen. Bei gut ausgestatteten Neubauwohnungen mit einer Wohnungsgröße unter 30 Quadratmetern liegt die Miete am oberen Wert der Spanne mit 15,38 Euro. (Quelle: Stadt Nürnberg). 

Ob aber im Einzelfall eine Erhöhung festzustellen ist, hängt sehr stark von der Bewertung nach dem neuen Ausstattungskatalog ab.

Der Nürnberger Mietenspiegel ist ein sog. qualifizierten Mietenspiegel, d.h., er ist entsprechend den gesetzlichen Grundlagen nach wissenschaftlichen Methoden erstellt. Die Basis bildet eine statistische Regressionsanalyse.  Diese wegen einer zu geringen Datenlage mit 2012 neu eingeführte Systematik bildet jetzt nicht mehr wie früher über ein Punktesystem eine Ausstattungsvariante, sondern es wird eine Basismiete nach Quadratmetern Wohnungsgröße ermittelt (Tabelle 1 des Mietenspiegels) und dann prozentuale Zu- oder Abschläge für negative oder positive Ausstattungskriterien gebildet, die sich auch statistisch hinterlegen lassen (Tabelle 2). Das heißt, der Ausstattungskatalog ist kein Wunschkonzert der beteiligten Wohnungsverbände, sondern hinsichtlich der Ausstattungskriterien und deren Bewertung, ist statistisch nachgewiesen, dass diese Merkmale eine Mietpreisrelevanz haben, d.h.: dass der Mieter für diese Dinge auch mehr oder eben weniger am Markt bezahlt. Entsprechend der rasanten Entwicklung am Wohnungsmarkt können sich dadurch auch Bewertungen (prozentuale Bewertung) oder auch Ausstattungsmerkmale an sich (z.B. eine Ausstattung, die früher mietpreisrelevante Bedeutung hatte, hat sie nun nicht mehr oder nicht mehr in diesem Maße) zum Teil sogar erheblich positiv, wie negativ verändern.

Die Gruppen bei den Wohnungsgrößen wurden stärker differenziert, um feststellbare Preisunterscheide deutlicher zu machen. Gleiches gilt für die Zu- und Abschläge beim Baualter. Neu eingeführt ist z.B. die Baualtergruppe „ab 2013“. 

Der isolierte Zuschlag für das Wohnen im Einfamilienhaus fällt weg und wird ersetzt durch das neue Kriterium „eigengenutzter oder gemeinschaftlich genutzter Garten vorhanden“. Dies bedeutet, das alle EFH, DHH, RH u. Zweifamilienhäuser mit für Mieter nutzbarem Garten diesen Zuschlag erhalten.

Die Lage im Altstadt- oder Altstadtrandgebiet wird nun gesondert bewertet. 

Dafür wird das Kriterium „aufgelockerte Bauweise“ aufgelöst und eine „Wohnlage mit Vorteilen“ korrespondierend mit einer „Wohnlage mit Nachteilen“ statt „einfacher Wohnlage“, die sich gegeneinander aufheben können, gebildet. Auch entsprechend einer immer wieder gestellten Forderung vieler Vermieter wird nun die Wohnlage hinsichtlich verkehrsrelevanter Lage, Einkaufsmöglichkeiten und Naherholung stärker berücksichtigt. Dies war auch ein Ergebnis einer Studie der Stadt Nürnberg über das sog. Raumbezugssystem in Verbindung mit statistisch nachgewiesener Preisrelevanz. Miete zahlen für entsprechende Lagevorteile mehr oder eben bei Nachteilen weniger. So ist nun die fußläufige Entfernung zu Parkanlagen oder Naherholungsgebieten (Waldgebiete), die in Größenklassen eingeteilt sind (wobei der nicht ausgewiesene sog. „Quartierspark“ mit einer Fußwegentfernung von 500 Metern zugrunde zu legen ist), oder zu den nächsten Nahverkehrsstationen (z.B. Bus/S-Bahn usw.), zu größeren Einzelhandelsgeschäften/-märkten (ab 200m2 Verkaufsfläche), die Lage in Anliegerstraßen (jede nicht als verkehrsbelastete Hauptverkehrsstraße zu qualifizierende Straße) oder eine Lage in einer EFH/RH oder DH-Siedlung mit starker Durchgrünung, von Bedeutung. Eine Hilfestellung für die Einordnung in diese zugegebener Maßen nicht gerade einfach handhabbaren Kriterien bieten Karten, die die Stadt Nürnberg im Internet zur Verfügung stellt oder allg. vorhandene Navigationstools.

Den Einstieg in eine sog. „gehobene Badausstattung“ bietet nun auch die Ausstattung mit Wasserzählern.

Eine einfache Badausstattung liegt nur dann vor, wenn lediglich Boiler mit einem Baujahr vor 2000 eingebaut sind.

Die Ausstattung mit Stromeinzelöfen (z.B. Nachtspeicher) ergibt einen doch beträchtlichen Abschlag. Die Erdgeschosslage (bodengleich) in Mehrfamilienhäusern (nicht EF/DHH/RH/ZFH) wird negativ bewertet, nicht jedoch beim sog. Hochparterre. 

Die Ausstattung von mehr als 50% der Fläche mit Fußbodenheizung wird nun ausgewiesen positiv bewertet.

An dem Bewertungsschema ändert sich grds. nichts.

Erst folgt die Einordnung der Quadratmeterbasismiete plus prozentuale Zu- oder Abschläge, dann ergibt sich eine Punktmittelwertmiete, die in der Regel die Grundlage für Mieterhöhungen bzw. die sog. „ortsübliche Miete“ darstellt. Die ortsübliche Miete an sich ist jedoch immer eine Spanne, denn es ist auf dem Markt feststellbar, dass für eine gleich ausgestattete Wohnung durchaus weniger oder auch mehr bezahlt wird. Diese Spanne wird in Nürnberg - statistisch festgestellt – nun mit  20 Prozent oben und 20 Prozent unten gesehen. Aber wichtig ist, dass auch die Gerichte  erst einmal grundsätzlich davon ausgehen, dass der Mittelwert die repräsentative Miete ist. Das heißt, die Spanne kann man nach oben und unten nur ausnutzen, wenn sich positive oder negative Merkmale ergeben, die nicht in dem Ausstattungskatalog des neuen Mietenspiegel Berücksichtigung finden. Zum Beispiel wenn eine Wohnung umfangreich energetisch saniert ist, kann dies den Wert nach oben beeinflussen. Oder wenn ein negatives Ausstattungsmerkmal vorliegt: Auch dann muss der Wert nach unten angemessen korrigiert werden. 

Der neue Mietenspiegel ist seit dem 1.8.2016 bei den Verbänden wie Haus & Grund Nürnberg für 2,50 Euro erhältlich.

Infos und Beratung für Mitglieder: www.hausundgrund-nuernberg.de