Können Mietkosten auf den Mieter umgelegt werden?
veröffentlicht am: 21.06.2022
Bislang war umstritten, ob Kosten für die Wartung und Anmietung von Rauchwarnmeldern auf den Mieter als Betriebskosten umgelegt werden können.
Die Pflicht zur Installation von Rauchwarnmeldern wurde in Bayern zu Beginn des Jahres 2018 eingeführt.
Das LG München (Urteil v. 15.04.2021, Az.: 31 S 6492/20) ließ eine Umlage der Wartungskosten auf den Mieter zu, wenn eine sog. Mehrbelastungsklausel im Mietvertrag vorhanden ist und die Umlage vorher dem Mieter angekündigt wird.
Umstritten war die Frage, ob auch die Anmietkosten von Rauchwarnmeldern auf Mieter umlegbar sind. Unstrittig war, dass im Fall des Kaufs von Rauchwarnmeldern der Vermieter den Kaufpreis nicht auf den Mieter umlegen konnte.
Das Amtsgericht Dortmund (Urteil vom 30.01.2017, Az.: 423 C 8482/16, Ausgabe ) hatte bereits entschieden, dass Leasingzahlungen, die der Vermieter für Rauchmelder zahlte, nicht umlagefähig im Sinne der BetrKV sind.
Dies hatte auch das LG Berlin (Urteil v. 08.04.2021, Az.: 67 S 335/20) bestätigt, dass die Kosten für die Anmietung von Rauchmeldern nicht umlegbare Betriebskosten i.S.v. der §§ 556 Abs. 1 S. 2 BGB, 1 Abs. 1 S. 1 BetrKV sind. Die Anmietkosten sind nicht anders zu behandeln als die des betriebskostenrechtlich ebenfalls nicht umlagefähigen Erwerbs eines Rauchmelders.
Dagegen sind die Kosten für die Wartung von Rauchmeldern als sonstige Kosten i.S. der BetrKV auf den Mieter umlegbar, wenn dies vertraglich vereinbart ist und der Mieter nicht zuvor erklärt hat, die Erfüllung der Rauchmelderpflicht selbst zu übernehmen.
Entscheidung des BGH:
Im Urteil des BGH (Urteil v. 11.5.2022, VIII ZR 379/20) wird die Auffassung des LG Berlin bestätigt. Anmietkosten für Rauchwarnmelder sind nicht auf den Mieter umlegbar, auch wenn im Mietvertrag zulässigerweise die Umlage später entstehender oder vom Gesetzgeber neu eingeführter Betriebskosten vereinbart ist.
Eine Umlage der Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern käme nur gemäß § 2 Nr. 17 BetrKV als sonstige Betriebskosten in Betracht, weil Kosten im Zusammenhang mit Rauchwarnmeldern in § 2 Nr. 1 bis 16 BetrKV nicht aufgeführt sind.
Die Kosten für den Erwerb wären aber nicht umlagefähig, denn Anschaffungskosten stellen keine Betriebskosten dar. Es gilt der Grundsatz, dass die Kosten für die Anschaffung von technischen Einrichtungen für das Mietobjekt keine Betriebskosten darstellen. Dies kann nicht dadurch umgangen werden, dass der Vermieter die Einrichtungen nicht kauft, sondern mietet.
Auch daraus, dass der Vermieter die Kosten für den Erwerb von Rauchwarnmeldern im Wege einer Modernisierungsmieterhöhung nach §§ 559 ff. BGB auf die Mieter umlegen kann, führt nicht zu einer Umlagefähigkeit als Betriebskosten.
Modernisierungskosten und Betriebskosten stellen zwei verschiedenartige Regelungsbereiche dar.
Bildquelle(n): Pixabay
