Modernisierungsmieterhöhungserklärung

In diesem Fall hatte die Vermietern Modernisierungen vorgenommen.

 

Im Anschluss daran kündigte die Vermieterin eine Mieterhöhung in Höhe von 82,22 Euro auf dann 377,10 Euro an.

 

Beigefügt war eine „Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung“, die größtenteils in tabellarischer Form Angaben zu den durchgeführten Arbeiten,

die hierfür angefallenen Gesamtkosten,

den sich daraus und der Wohnfläche der Klägerin ergebende Anteil an den Modernisierungskosten sowie die Berechnung der eigentlichen Mieterhöhung.

 

Da die Klägerin die Mieterhöhung aus formellen Gründen für unwirksam erachtete, bezahlte sie den Erhöhungsbetrag nicht und erhob Feststellungsklage darauf, dass der Vermieterin der entsprechende Betrag nicht zustehe. In den Vorinstanzen hatte sie damit Erfolg.

 

Das Landgericht folgte bei seiner Entscheidung einer Auffassung in Rechtsprechung und Literatur, wonach neben den Gesamtkosten der einzelnen Modernisierungsmaßnahmen auch die Kosten der einzelnen Gewerke in der Modernisierungsmieterhöhungserklärung angegeben werden müssen.

 

Jedenfalls sei dies dann notwendig, wenn mehr als eine Modernisierungsmaßnahme parallel durchgeführt wurde. Diese Ausweisung hatte hier nicht stattgefunden, sodass das Landgericht die Berufung zurückwies.

 

Der BGH war anderer Meinung. Die Erhöhungserklärung enthalte „hinreichende Angaben dazu, dass und inwiefern die durchgeführten baulichen Maßnahmen eine berücksichtigungsfähige Modernisierungsmaßnahme [...] darstellen." Insbesondere habe die Vermieterin im Erhöhungsverlangen explizit auf die in der Modernisierungsankündigung genannten Maßnahmen Bezug genommen. Für die streitige Modernisierung der Heizungsanlage sei es somit ausreichend gewesen, dass das Ankündigungsschreiben eine Berechnung der monatlichen Heizkostenersparnis enthielt.

 

Außerdem sei die Mieterhöhungserklärung nicht deshalb formell fehlerhaft, weil eine Unterscheidung der Kosten der verschiedenen Gewerke unterblieb. Dies sei auch dann nicht notwendig, wenn sich „ein bestimmtes im Zuge der Baumaßnahmen ausgeführtes Gewerk übergreifend auf mehrere Modernisierungsmaßnahmen bezieht.“

 

In diesem Fall waren beispielsweise Malerarbeiten sowohl bei den Dämmungs- als auch bei den Heizungsarbeiten entstanden. Grundsätzlich hätten die Malerkosten daher auf diese beiden Maßnahmen aufgeteilt werden müssen. Allerdings führe eine solche Aufspaltung nicht „zu einem maßgeblichen Erkenntnisgewinn für den Mieter.“  Dem Mieter solle nicht die Möglichkeit einer umfassenden Kontrolle erhalten, sondern lediglich Grund und Plausibilität der Mieterhöhung überprüfen können. Darüber hinaus sei das Formerfordernis des § 559b Abs. 1 S. 2 BGB „kein Selbstzweck“. Es komme vielmehr darauf an, ob die geforderten Informationen einen maßgeblichen Er-kenntniswert für den Mieter mitbringen.

 

Daher sei es nach Meinung der Bundesrichter ausreichend, wenn der Vermieter die Kosten für einzelne Modernisierungsmaßnahmen in einer Gesamtsumme ausweist und einen seiner Meinung nach enthaltenen Instandsetzungsanteil durch Angabe einer Quote kenntlich macht.

Urt. 23.11.2022, Az.: VIII ZR 59/21