Wissenswertes und Neues zu Bau- und Architektenrecht: Baumängel

Ein Mangel an der Bauleistung liegt dann vor, wenn die Beschaffenheit der Bauleistung nicht dem vereinbarten Bau-Soll entspricht. Diese Definition erweckt den Anschein, dass die Frage, ob ein Mangel vorliegt oder nicht, recht einfach zu beantworten sein müsste. Dieser Anschein trügt aber.

Die Rechtsprechung geht vom sogenannten objektiven Mangelbegriff aus und von der werkvertraglichen Erfolgshaftung. Danach ist eine Bauleistung auch dann mangelhaft, wenn sie vollständig den vertraglichen Vereinbarungen entspricht, aber dennoch zum gewöhnlichen oder vertraglich vorausgesetzten Gebrauch nicht geeignet ist. Wenn also eine Bauwerksabdichtung nicht funktioniert, weil Abdichtungsarbeiten vereinbart sind, die nur bei nicht stauendem Sickerwasser helfen, tatsächlich aber drückendes Wasser und aufstauendes Sickerwasser im Baugrund vorhanden sind, dann haftet die Firma, die die Abdichtungsarbeiten vorgenommen hat, vollkommen unabhängig von den vertraglichen Vereinbarungen zum Bau-Soll.

Von dieser Haftung wird der Unternehmer nur dann frei, wenn er vor Ausführung deutlichst und beweisbar auf entsprechende Bedenken hingewiesen hat. Diese bauvertragliche Erfolgshaftung unabhängig vom vereinbarten Bau-Soll ist nach meiner Erfahrung auch vielen Rechtsanwälten nicht bekannt und auch viele Sachverständige legen ihrer Bewertung lediglich das vereinbarte Leistungsverzeichnis zugrunde.

Die Verjährungsfrist für Mängelansprüche beträgt nach § 634a BGB bei einem Bauwerk fünf Jahre. Diese Frist beginnt mit der Abnahme. 

Zur Abnahme ist der Besteller verpflichtet, wenn die Werkleistung im Wesentlichen fertiggestellt und frei von wesentlichen Mängeln ist. Es ist jedem Beteiligten die Durchführung einer förmlichen Abnahme zu empfehlen, d. h. die Erstellung eines Abnahmeprotokolls. Hierbei müssen noch vorhandene Mängel und noch zu erbringende Restleistungen schriftlich fixiert werden. Auch hierbei ist allerdings Vorsicht geboten! Kennt der Auftraggeber bei der Abnahme noch vorhandene Mängel und nimmt die Werkleistung trotzdem ab, ohne sich seine Ansprüche hinsichtlich dieser Mängel vorzubehalten, dann verliert er insofern seine Mängelansprüche. 

Vorsicht geboten ist bei Ingebrauchnahme einer Werkleistung, die wegen vorhandener Mängel noch nicht abgenommen werden kann, z. B. beim Einzug in ein mangelhaft errichtetes Gebäude. Hier sollten vor Ingebrauchnahme eindeutige und beweisbare Beanstandungen zu erkannten Mängeln gemacht werden bzw. sollte schriftlich mitgeteilt werden, dass die Werkleistung zwar in Gebrauch genommen wird, hiermit aber wegen der vorhandenen Mängel keine Abnahme verbunden sein soll.  

RA Tord H. Leichsenring

Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

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