Der Baufinanzierungsrechner zeigt, ob es sich lohnt

Wer ausreichend Eigenkapital besitzt, einen sicheren Arbeitsplatz und ein ebenso sicheres beziehungsweise geregeltes Einkommen vorweisen kann, sollte laut den zahlreichen Finanzexperten über den Kauf einer Wohnimmobilie als Kapitalanlage nachdenken. Denn im Gegensatz zu den meisten klassischen Anlageformen bieten Immobilien in der Regel eine deutlich bessere respektive höhere Rendite. Doch ob sich das Investment am Ende auch tatsächlich für den Anleger auszahlt, hängt zum einen von der Marktentwicklung sowie dem Zustand der Immobilie, und zum anderen von der Infrastruktur und der Lage ab. Darüber hinaus gibt es noch einige weitere Faktoren, die man beachten sollte, wenn eine Wohnimmobilie als potentiell sichere Geldanlage dienen soll.

Die vermutlich wichtigste Information vorab: Wer ausschließlich auf das schnelle Geld und auf möglichst hohe Gewinne binnen kürzester Zeit aus ist, sollte von Wohnimmobilien als Kapitalanlage besser absehen. Denn in der Regel dauert es viele Jahre, bis sich die Investition tatsächlich bezahlt macht. Darüber hinaus sollte man abwarten, bis die Zinsen für den Immobilienkredit möglichst niedrig sind. Die Zeit spielt also eine entscheidende Rolle, wenn es darum geht, Immobilien zu einem späteren Zeitpunkt gewinnbringend verkaufen zu können. Zudem ist die Lage und die Größe der Wohnimmobilie – und dem damit verbundenen Grundstück – entscheidend. Dementsprechend eignen sich zum Beispiel Mehrfamilienhäuser in einer ruhigen Gegend als ideale Geldanlage, wenn es um die höchstmöglichen Renditen geht – da der Eigentümer durch die mehrfachen Mieteinnahmen direkten Einfluss auf eben diese Renditen nehmen kann.

Wer hingegen möglichst hohe Gewinne durch den direkten Weiterverkauf der Immobilie (Stichwort Betongold) erzielen möchte, sollte stattdessen eher in ein Einfamilienhaus investieren. Hier liegt das Hauptaugenmerk vor allem auf dem Grundstück, das je nach Lage und Größe die potentiell höchste Wertsteigerung erzielen kann. Wenn sich die Region zudem positiv entwickelt und sich sowohl das Haus als auch das Grundstück in einem möglichst perfekten Zustand befinden, sind Renditen von bis zu zehn Prozent möglich (je nach Wertentwicklung). Gut zu wissen: Wer sein gesamtes Vermögen in ein einziges Projekt investiert (Klumpenrisiko aufgrund fehlender Risikoverteilung), riskiert im schlimmsten Falle den Verlust der gesamten Investition. Um die Risiken bei der Kapitalanlage so gering wie möglich zu halten, sollte der Investor daher auf einige wichtige Dinge achten, damit aus der geplanten Geldanlage am Ende kein finanzieller Alptraum wird.

Welche Rolle spielt der Baufinanzierungsrechner?

Da bei der Finanzierung einer Wohnimmobilie, die zu einem späteren Zeitpunkt als mögliche Kapitalanlage fungieren soll, viele verschiedene Kostenfaktoren bedacht werden müssen, sollte man optimalerweise schon vor dem ersten Gespräch mit dem Bankberater einen der sogenannten Baufinanzierungsrechner nutzen. Denn dieses überaus praktische Werkzeug ermöglicht die Berechnung der voraussichtlichen Kosten binnen kürzester Zeit – inklusive der fälligen Monatsraten, den Makler- und Notarkosten, sowie der Laufzeit und der verbleibenden Restschuld. Darüber hinaus kann es nicht schaden, wenn man bereits weiß, wie die Rendite, der Mieterlös und der Erwerbsaufwand berechnet werden kann.

So wird die Rendite berechnet:

Wenn die potentiellen jährlichen Mieteinnahmen beispielsweise 20.000 Euro betragen und die Immobilie einen Wert von 250.000 Euro hat, beträgt die Bruttorendite 8 Prozent (20.000 Euro x 100 / 250.000 Euro).

So wird der Erwerbsaufwand berechnet:

Kaufpreis + Notar- und Maklergebühren + Grundbucheintragung + Grunderwerbsteuer = Erwerbs(kosten)aufwand.

So wird der Netto-Mieterlös berechnet:

(Voraussichtliche) Jahreskaltmiete - jährliche Rücklagen - nicht umlagefähige Betriebskosten = potentieller Mieterlös (netto)

Worauf sollte man bei dem Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage achten?

Es gibt verschiedene Faktoren, die über die Höhe der zu erwartenden Rendite und darüber hinaus zudem auch über die (finanzielle) Sicherheit der gesamten Geldanlage entscheiden können. Welche das sind, zeigt die nun folgenden Übersicht.

Die Lage

Bei Immobilien, die als Geldanlage fungieren sollen, kommt es vor allen Dingen auf die Lage an. Dazu gehören unter anderem eine möglichst ruhige Umgebung, eine gute Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten in direkter Nähe zum Objekt und eine möglichst stabile Nachbarschaft. Wenn die Immobilie zudem vermietet werden soll, darf die Stadt ruhig etwas größer sein und dementsprechend auch ausreichend Arbeitsplätze bieten. Gut zu wissen: Bei Immobilien in Randgebieten ergibt sich häufig eine sehr starke Wertsteigerung, da viele Menschen diese Region als attraktive, grüne und vor allem ruhige Wohnlage ansehen.

Der Zustand der Immobilie

Vor dem Kauf einer Immobilie sollte das Objekt unter allen Umständen auf Herz und Nieren geprüft werden. Wie ist es beispielsweise um den allgemeinen Zustand des Objektes und um die Bausubstanz bestellt? Handelt es sich um einen Altbau? Wie gut sind die Wärmedämmung und die damit verbundene Energieeffizienz des Objektes? Wann muss das Dach neu gedeckt werden? Und sind Modernisierungs-, Renovierungs- oder gar Sanierungsarbeiten notwendig? Grundsätzlich lässt sich sagen: Je besser die Immobilie in Schuss ist, desto höher sind am Ende auch die potentiellen Renditen.

Die Infrastruktur

Sowohl für den Mieter, als auch für den Eigentümer selbst, spielt die umgebende Infrastruktur eine wichtige Rolle. Sind zum Beispiel die Geschäfte fußläufig zu erreichen? Gibt es ausreichende Kita- und Schulplätze in der direkten Umgebung? Welche Arztpraxen sind ohne große Umstände erreichbar? Und besteht zudem auch eine gute Anbindung an die Autobahn und den öffentlichen Nahverkehr?

Die Ausstattung

Und auch die vorhandene Ausstattung der Immobilie kann eine wichtige Rolle spielen. Verfügt das Objekt bereits schon über altersgerechte Vorkehrungen? Falls nein: Lassen sie sich unkompliziert nachrüsten? Wie ist es um die Raumaufteilung bestellt? Gibt es ausreichend freie Flächen und Lagerplätze? In welchem Zustand befinden sich der Garten und das restliche Grundstück? Und welchen Einfluss hat die bereits vorhandene Ausstattung auf die Attraktivität der Immobilie (falls diese vermietet werden soll)?

Aktuelle Auslastung bei Mietobjekten

Wenn die Immobilie nicht nur als allgemeine Geldanlage, sondern zudem auch als vermietbares Wohnobjekt dienen soll, gilt es vor allem auf die derzeitigen Mietverhältnisse zu achten. Wie sehen zum Beispiel die aktuellen Mietverträge aus? Wann wurden diese abgeschlossen? Wie viele Wohneinheiten sind zum aktuellen Zeitpunkt belegt? Wie hoch sind die Mieten im Durchschnitt – und wurden sie bislang regelmäßig und pünktlich bezahlt? Und sind moderate Mietsteigerungen ohne weiteres möglich?