Rauchmelder: Sind die Leasing- und Wartungskosten auf den Mieter umlegbar?

Ausgangslage:

Bis zum 31.12.2017 sind Haus- und Wohnungseigentümer in Bayern verpflichtet, bestehenden Wohnraum mit Rauchmeldern bzw. Rauchwarnmeldern auszustatten. Vorgeschrieben ist nach Art. 46 Abs. 4 BayBO ein Rauchmelder in jedem Kinderzimmer, in jedem Schlafzimmer und in jedem Flur, der eine Verbindung zu Aufenthaltsräumen hat.

Im Urteil vom 17.06.2015 (Az.: VIII ZR 290/14) hat der Bundesgerichtshof bereits entschieden, dass der Mieter den Einbau von Rauchwarnmeldern durch den Vermieter zu dulden hat, auch wenn der Mieter bereits selbst Rauchwarnmelder installiert hat. Dies wurde damit begründet, dass der gesetzlich Verpflichtete der Eigentümer der Wohnung ist.

Auch kann die Wohnungseigentümergemeinschaft den Einbau von Rauchwarnmeldern im Sondereigentum beschließen (BGH, Urteil vom 08.02.2013, Az.: V ZR 238/11).

Im Fall, dass die Wohnung oder das Haus vermietet ist, stellt sich die Frage, ob Kosten im Zusammenhang mit den Rauchwarnmeldern auf den Mieter umgelegt werden können.

§ 1 der BetrKV definiert Betriebskosten als Kosten, die dem Eigentümer durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes laufend entstehen. Die Anschaffungskosten entstehend nicht laufend, weshalb diese nicht unter die Definition des § 1 BetrKV fallen.

Es besteht jedoch die Möglichkeit, die Rauchwarnmelder nicht zu kaufen, sondern zu leasen oder zu mieten. Dies erfolgt üblicherweise im Rahmen einer monatlichen Zahlung. Daher stellt sich die Frage, ob es sich dabei um „laufende“ Kosten i.S.d. BetrKV handelt.

Entscheidung:

Das Amtsgericht Dortmund (Urteil vom 30.01.2017, Az.: 423 C 8482/16) hatte darüber zu entscheiden, ob die Leasingzahlungen, die der Vermieter für Rauchmelder zahlte, umlagefähig im Sinne der BetrKV sind. Das Amtsgericht Dortmund ist der Auffassung, dass weder die Anmiet-/Leasingkosten noch die Wartungskosten für die Rauchmelder vom Mieter zu erstatten sind.

Für die Anmietungs-/Leasingkosten wird dies damit begründet, dass es sich bei diesen Anschaffungskosten um Kapitalersatzkosten handelt. Diese sind allein Sache des Vermieters und brauchen daher nicht vom Mieter getragen zu werden.

Auch die Wartungskosten der Rauchmelder sind nicht umlagefähig. Dies ergibt sich aus § 46 Abs. 7 BauO-NW. Danach ist für die Wartung der Mieter verantwortlich es sei denn, es ist im Mietvertrag eine andere Regelung getroffen, was hier jedoch nicht der Fall war. Gemäß Art. 46 Abs. 4 S. 4 BayBO obliegt die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft den unmittelbaren Besitzern, also dem Mieter, es sei denn der Eigentümer übernimmt diese Verpflichtung selbst. Auch in Bayern wäre auf Grund dieses Urteils eine Umlage der Wartungskosten nicht ohne weiteres möglich.

Praxishinweis:

Derzeit ist die Rechtslage, ob Wartungs- und Anmietungs-/Leasingkosten auf den Mieter umgelegt werden können, uneinheitlich. Das Landgericht Magdeburg ist im Urteil vom 27.09.2011 (Az.: 1 S 171/11) der Auffassung, dass Anmietungs- und Leasingkosten auf den Mieter umgelegt werden können. Auch das AG Pinneberg im Urteil vom 24.05.2016 (Az.: 81 C 141/14) sah eine Umlagemöglichkeit der Anmietungs-/ Leasingkosten und der Wartungskosten.

Grundsätzlich sieht der BGH (Urteil vom 14.02.2007, Az.: VIII ZR 123/06) die laufenden Kosten für die Prüfung der Betriebsfähigkeit einer technischen Anlage als laufende Betriebskosten als umlagefähig an. Für die Leasingkosten des Brenners, des Öltanks oder der Verbindungsleitungen, die der Vermieter anmietet, ist der BGH der Auffassung, dass diese nicht als Teil der Heizkosten auf den Mieter abgewälzt werden können (BGH, Urteil vom 17.12.2008, VIII ZR 92/08). Infolge dessen könnten Anmietungs- und Leasingkosten der Rauchwarnmelder nicht auf den Mieter umgelegt werden, Wartungskosten jedoch schon.

Bis zur endgültigen Klärung sollte mit dem Mieter – wenn möglicheine Vereinbarung dahingehend getroffen werden, dass Wartungssowie Anmietungs-/Leasingkosten vom Mieter getragen werden. In Neuverträgen sollte dies jedenfalls bedacht werden.

Bildquelle: Oliver Fouquet / kgh.de