Nun gilt sie doch
Die Mietpreisbremse
veröffentlicht am: 19.08.2019
Nachdem die bayerische Staatsregierung seit circa vier Jahren versucht, eine wirksame Landesverordnung zur umstrittenen Mietpreisbremse zu entwerfen, sollen nun durch eine neue „Mieterschutzverordnung“, die am 07. August 2019 in Kraft tritt, die von Gerichten mehrfach beanstandeten Begründungsmängel geheilt werden. Sie gilt in Bayern für 162 Gemeinden, im Bezirk Mittelfranken für Erlangen, Fürth, Nürnberg, Schwabach, Uttenreuth, Wendelstein, Stein, Feucht und Schwaig.
Dies hat Folgen für die Vermietung von Wohnraum:
Vermieter dürfen Mieten nur bis maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 BGB, d. h. z. B. die Miete laut evtl. vorhandenem Mietenspiegel) vom neuen Mieter verlangen.
Überschreiten sie die zulässige Miete, bleibt zwar der Mietvertrag wirksam, aber der Mieter kann den über die Mietpreisbremse hinausgehenden, zu viel gezahlten Betrag wieder zurückfordern. Allerdings muss der Mieter zuerst den Verstoß rügen. Erst ab dem Rügezeitpunkt kann der Mieter die danach fälligen Mieten wieder zurückfordern.
Folgende Ausnahmen gelten für den Anwendung der Mietpreisbremse:
Lag die Miete des Vorgängers höher als die zulässige Miete 10 Prozent über der ortsüblichen Miete, darf vom neuen Mieter die bisher bezahlte höhere Miete verlangt werden (Mit dem Vormieter darf im Zeitraum von 12 Monaten vor Vertragsschluss mit dem neuem Mieter keine Mieterhöhung vereinbart worden sein).
Wurde die zu vermietende Wohnung erstmals nach dem 1.10.2014 genutzt (vorherige Selbstnutzung zählt bereits als Nutzung!) und vermietet, oder die Wohnung vor Vertragsschluss umfassend modernisiert und danach erstmalig vermietet (von einem wesentlichen/ umfassenden Bauaufwand kann gesprochen werden, wenn die Investition
etwa ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands erreicht), gilt die Mietpreisbremse nicht.
Wurde die Wohnung in einem Zeitraum von 3 Jahren vor dem neuen Mietvertragsabschluss „normal“ modernisiert (§ 555b ff. BGB) und der Modernisierungszuschlag von derzeit 8 Prozent nicht auf den alten Mieter umgelegt, darf der zulässige Modernisierungszuschlag auf die ortsübliche Miete nachträglich bei Neuvertragsschluss aufgeschlagen werden.
Vermieter, die sich auf eine der Ausnahmen der Mietpreisbremse berufen, müssen künftig noch bei Abschluss des Mietvertrages unaufgefordert Auskunft über die für die Ausnahme maßgeblichen Tatsachen geben.
Rechtsanwalt Gerhard Frieser
1. Vorsitzender Grund- und Hausbesitzerverein Nürnberg und Umgebung e. V.
Weitere Informationen unter:
www.hausundgrund-nuernberg.de oder direkt beim Grund- und Hausbesitzerverein Nürnberg & Umgebung e. V.
Färberplatz 12 · 90402 Nürnberg
Tel. (0911) 37 65 78-0
Fax (0911) 37 65 78-150
