Investieren am Wendepunkt

Zehn Jahre sind die Immobilienpreise in München stetig gestiegen und lagen schließlich um den Faktor zwei bis drei höher als am Ausgangspunkt dieser Entwicklung.

München ist mit Blick auf die Mietentwicklung die teuerste Stadt in Deutschland, doch der Anstieg der Immobilienpreise war noch viel massiver.

Auf diese Weise ist kaum noch ein Eigenheim für weniger als eine Million Euro in München zu erwerben.

Doch mit der 2022 beginnenden Trendwende haben sich die Vorzeichen geändert.

Wie lukrativ ist heute die Immobilienanlage in München und Umland? Wir gehen ausführlich auf Analysen, Chancen und Prognosen ein.

Der Wendepunkt 2022

Bereits im ersten Quartal 2022 zeigte sich mit einem Preisanstieg von nur 2,7 %, dass sich mit dem Abflachen der steilen Wachstumskurve ein Wendepunkt bei den Immobilienpreisen in München anbahnen könnte. Die weiteren Entwicklungen des Jahres bestätigten diese Einschätzung.

Schon im 3. Quartal gab es einen Preisrückgang von 4,5 % bei den Immobilienpreisen und im letzten Quartal gingen die Preise in München pro Quadratmeter von 9.187 Euro zu Beginn des Jahres auf 8.976 Euro zurück.

Was sind die Gründe für das Nachgeben der Preise?

München zehrt nach wie vor von seiner Substanz als Kulturmetropole mit hoher Lebensqualität, starker Wirtschaft und wenig Erwerbslosigkeit und Kriminalität. Die kaum noch verfügbaren Flächenreserven in der Münchner Kernstadt sorgen dafür, dass das Angebot nie hinter der Nachfrage zurückbleibt, was die teuren Immobilienpreise am Leben hält. Der Wohnungsleerstand in München liegt mit 0,2 % um ein Vielfaches hinter Stuttgart und Frankfurt am Main.

Den Wendepunkt 2022 erklären sich Ökonomen und Immobilienmakler in München mit den gestiegenen Zinsen für einen Immobilienkredit als Reaktion auf die Anhebung des Leitzinses seitens der EZB auf 2,5 %. Die acht Jahre der historischen Nullzinsphase in der EU sind Geschichte. Weitere Faktoren sind die zunehmenden Schwierigkeiten der Finanzierung durch die inzwischen zweistelligen Inflationsraten.

Besonders hoch sind die Preissteigerungen bei den Lebensmitteln, die 2022 um rund 20 % 2022 anzogen, und bei den Strom- und Gaspreisen, die regelrecht explodiert sind. Hinzu kommt, dass die Folgen des russischen Angriffskrieges in der Ukraine noch nicht abzusehen sind, was weitere Unsicherheiten ins Spiel bringt.

Droht das Platzen einer Immobilienblase?

Das befürchtete Platzen einer Immobilienblase dürfte nach Meinung der meisten Experten dennoch nicht eintreten. Dafür sind die Voraussetzungen für den Erhalt eines Immobilienkredits viel zu streng, da die Banken die finanzielle Situation und das Zahlungsverhalten des Antragstellers sehr genau unter die Lupe nehmen.

Ferner steckt in deutschen Immobilien viel Substanz, die von den Hauseigentümern gewissenhaft gepflegt und modernisiert werden. Investitionen in Betongold gelten in Deutschland nach wie vor als krisensicher.

In München kommt die schon erwähnte Knappheit der Freiflächen speziell in der Innenstadt hinzu, sodass von einer weiterhin hohen Nachfrage auszugehen ist. Dies gilt auch unter dem Aspekt, dass die Bevölkerung von München weiterhin steigt. Die Bevölkerung entwickelte sich seit der Jahrtausendwende von 1,2 Millionen auf 1,5 Millionen Einwohner, während auf der anderen Seite viele Großstädte in Deutschland mit sinkenden Einwohnerzahlen zu kämpfen haben.

Experten gehen mit Blick auf die hohe Preisentwicklung der Münchner Immobilien in der Vergangenheit deshalb nicht von einer drohenden Blase aus, sondern eher von einem Prozess der Gesundschrumpfung.

Was ist mit dem Münchner Umland?

Für Investoren ist die Immobilienanlage in B-Städten statt A-Städten der Goldstandard. Sie raten dazu, in Anrainerstädten großer Metropolen wie München zu investieren, bei denen die Potenziale der Stadtentwicklung noch nicht weitgehend ausgeschöpft seien, sondern die über hohe Entwicklungschancen verfügen.

Ein Indiz für das Entwicklungspotenzial von B-Städten bietet ein Blick auf die Bevölkerungsstruktur, wobei tendenziell gilt: je jünger die Bevölkerung ist, desto günstiger ist die Prognose.

Ein gutes Indiz für positive Entwicklungen bestimmter B-Städte ist ein hohes Pendleraufkommen in der Verbindung der Anrainerstädte mit der Metropolregion. Dies lasse darauf schließen, dass sich viele der Pendler dauerhaft in der B-Stadt niederlassen werden, um den hohen Mieten von Weltstädten auszuweichen. Dies gilt besonders für München als teuerste Stadt Deutschlands.

Eine Statistik enthüllt, woher die mehr als eine halbe Million auswärtiger Pendler in München kommen.

Immobilieninvestment in ländliche Regionen nahe München

Neben B-Städten wie Landshut, Rosenheim, Augsburg, Fürstenfeldbruck und Freising ist das Münchner Umland von landschaftlich reizvollen Regionen mit hoher Lebensqualität geprägt. Kleinode wie Garmisch-Partenkirchen, Bad Tölz, Lenggries, Freising, Possenhofen am Starnberger See, die Stadt Tegernsee am gleichnamigen Gewässer und die malerischen Orte am Ammersee sowie am Starnberger See bieten angenehme Rückzugsorte.

In ländlichen Regionen sieht der deutschlandweite Trend dergestalt aus, dass abgehängte Regionen mit starken Preisrückgängen rechnen müssen, während Regionen mit hoher Anziehungskraft von deutlichen Preissteigerungen bei den Immobilienpreisen betroffen sein dürften. Ähnlich wie in den Städten geht in den Gemeinden die Schere zwischen dem Lebensstandard weiter auseinander und die Disparitäten nehmen zu.

Zweite Landflucht seit den 1980er-Jahren

Soziologen rechnen mit einer weiteren Landflucht in Deutschland und damit mit einer Entwicklung, die es bis zur Gentrifizierungswelle in den 1990er-Jahren schon einmal gegeben hatte. Bereits in den 1980er-Jahren zog es die Menschen auffällig oft aufs Land, während große Städte eher als Problemzonen mit den drei As wahrgenommen wurden, in denen überwiegend „Arme“, „Arbeitslose“ und „Ausländer“ hausen würden.

Ein weiterer Pushfaktor war die Deindustrialisierung, deren Arbeitsplatzverluste nur unzureichend durch den erst am Anfang befindlichen Strukturwandel aufgefangen werden konnten.

Die Ursachen für die Landflucht

Die Ursachen für die zweite Landflucht seit den 1980er-Jahren sind vielfältig und weniger monokausal. Zunächst spüren die Menschen, dass das Zeitalter der relativen Stabilität nach 1945 und der immerwährenden Prosperität unwiderruflich vorbei sind.

Die Armut nimmt zu, die Flüchtlingsproblematik wirkt sich überwiegend in den Städten aus und besonders Problemstädte haben mit zunehmender Verslumung und Ghettoisierung zu kämpfen.

Zugleich wird die Natur im Zeitalter der weltanschaulichen grünen Wende stärker wertgeschätzt, während die mit dem Landleben behafteten Probleme wie lange Wege durch Digitalisierung und Home-Office an Bedeutung verlieren.

Chancen für Investoren

Attraktive ländliche Regionen bieten Perspektiven, und es ist eine Chance für Immobilieninvestoren, die ländlichen Regionen in der Umgebung von München mit dem höchsten Entwicklungspotenzial aufzuspüren.

So sind in Erding, Ebersberg, Kaufbeuren und Landsberg derzeit sehr günstige Immobilien zu erwerben, was Anleger im Falle einer positiven Entwicklung auf lukrative Geschäfte hoffen lässt.