„Grenzen der Mietpreisbremse und mehr am Beispiel Nürnberg“
veröffentlicht am: 20.06.2017
Eigentümer sind keine „eierlegende Wollmilchsau“ – Verein begeht in diesem Jahr sein 125. jähriges Gründungsjubiläum
Die Mietpreisbremse hat ihren Anspruch in Nürnberg komplett verfehlt.“ Das konstatiert Rechtsanwalt Gerhard Frieser, 1. Vorsitzender des Grund- und Haubesitzerverein Nürnberg und Umgebung e. V. „Wir kennen keinen einzigen Fall, in dem Vermieter und Mieter hier vor Gericht gestritten hätten.“ Haus & Grund Nürnberg ist in Nordbayern der größte Verein seiner Art und begeht in diesem Jahr sein 125-jähriges Gründungsjubiläum.
Im Übrigen hilft die Mietpreisbremse nur den „reichen“ Mietern. Aus Studien für Nürnberg (Gewos 2015 und „Wohnungsmarktbeobachtung 2016“) lässt sich entnehmen, dass die Kosten für das Wohnen allenfalls nur dort über dem Durchschnitt liegen, wo auch die kaufkräftigsten Mieter wohnen (Nordstadt, Nordosten). In der Südstadt oder dem Südwesten liegen sogar die Angebotsmieten zu einem Drittel unter den Mietspiegelwerten.
Was ist bezahlbar?
Auch die regionale Diskussion zum „bezahlbaren oder preisgünstigen Wohnraum“ kann eine zentrale Frage nicht beantworten: Was ist eigentlich bezahlbarer Wohnraum? Keine Studie hat bislang belastbare Anhaltspunkte für eine klare Aussage geliefert. Selbst der ambitionierte Versuch einer Definition in der Studie ergibt (angemessene Kosten der Unterkunft/Mietpreise), dass im Kleinwohnungsbereich über 50 Prozent der Wohnungen noch preisgünstig sind und in anderen Größenklassen noch zu einem Drittel. Auch besteht grds. noch ein Angebotsüberhang an „günstigem“ Wohnraum (Fluktuationsreserve), wobei dieser aber immer kleiner wird.
Natürlich ist den Studien im Ergebnis Recht zu geben, dass von einer angespannten Wohnungsmarktlage und steigenden Preisen ausgegangen werden muss. Auch müssen deshalb dringend längst überfällige Gegenmaßnahmen getroffen werden, aber eben die richtigen. Dennoch muss man bei dieser Marktentwicklung auch andere Zahlen im Kopf behalten. So ist beispielsweise die Kaufkraft um 11,5 Prozent seit 2010 gestiegen, wobei die Kaufkraft im Nürnberg sogar über dem Bundesdurchschnitt liegt. Die Steigerung der Mietpreise im gleichen Zeitraum gegenübergestellt, ergibt sich noch ohne Inflationsbereinigung lediglich eine Mietpreissteigerung in Nürnberg von 4 Prozent in sieben Jahren. Auch sind nach dem Wohnungsbericht der Stadt die Sozialwohnungssuchenden (2015/2014) rückläufig, ebenso die Anträge uf Wohngeld. Also bestehe für Panikmache kein Anlass, so Frieser.
Dennoch müssen Maßnahmen getroffen werden, die die Studien als Handlungsempfehlungen beschreiben. Hier ist nirgendwo die Rede von einer Mietpreisbremse oder Kappungsgrenzensenkung oder anderem mietrechtlichen Unsinn, sondern von einer Intensivierung des Wohnungsbaues oder einer Ausweitung der steuerlichen Förderung.
Kein weiterer Regulierungsbedarf
Ähnlich wie bei der Mietpreisbremse sieht Frieser auch keinen Regulierungsbedarf etwa wegen einer vermeintlichen „Zweckentfremdung“ z. B. eines leerstehenden Wohnhauses in der Nürnberger Wodanstraße. „Es handelt sich hier offensichtlich um einen Einzelfall, der keiner verwaltungsaufwendigen Regelung bedarf “, begründet Frieser. Auch in Sachen Untervermietung, etwa über Plattformen wie AirBnB, sieht Vereinschef Frieser keinen Handlungsbedarf. Zum einen regeln Mietvertrag und Gesetz, was bei Untervermietung geht und was nicht. Zum anderen ist diese Form einer vermeintlichen Zweckentfremdung, anders als in internationalen Touristenmetropolen, wegen noch zu vernachlässigenden Fallzahlen kein akutes Nürnberger Thema.
Eigentümer keine „eierlegende Wollmilchsau“
Frieser warnt davor, ständig an den Mieten herumzumanipulieren, sondern man solle sich auf wirksame Problemlösung beschränken. Gerade die vom Verein vertretenen Kleineigentümer, sind die, die hier den Großteil der Wohnraumversorgung (73 Prozent so die Studie) gewährleisten und vom Mietniveau her, den größten Anteil an bezahlbarem Wohnraum sichern. Deswegen sollte man ihnen für die Postulate nach energetischer Sanierung oder barrierefreien Wohnen das nötige Investitionskapital lassen und nicht ständig die Rahmenbedingungen für ihre Investitionen verschlechtern und damit das Wohnen verteuern. Die privaten Eigentümer können nicht für alle politischen und gesellschaftlichen Ziele allein in die Pflicht genommen werden. „Energiewende, ohne Sicherheitsstandards und viele andere Wünsche lassen sich nicht alleine stemmen. Der Nürnberger Eigentümer sei keine „eierlegende Wollmilchsau“, so Frieser.
Verein begeht 125. jähriges Gründungsjubiläum
Vor 125 Jahren haben 220 Hausbesitzer in Nürnberg den „Grundund Hausbesitzerverein“ gegründet, um sich gegen die „große Zahl ortpolizeilichen Vorschriften“ zu verteidigen, wie in dem damaligen Sitzungsprotokoll nachzulesen ist. An diesem Vereinszwecks hat sich bis heute nichts geändert. Darüber hinaus bietet Haus & Grund Nürnberg seinen Mitgliedern ein vielfältiges Informations- und Serviceangebot. Neben Fachveranstaltungen profitieren Mitglieder auch von individuellen Beratungsangeboten rund um die Immobilie, etwa bei Kauf, Verkauf oder Vermietung.
Rechtsanwalt Gerhard Frieser
1. Vorsitzender Grund- und Hausbesitzerverein Nürnberg und Umgebung e. V.
Weitere Informationen unter:
www.hausundgrund-nuernberg.de oder direkt beim Grund- und Hausbesitzerverein Nürnberg & Umgebung e. V.
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